Das Mieterstrommodell einfach erklärt

Anna Vöpel
Zuletzt aktualisiert: 20/06/2024

Mit dem Mieterstrommodell können Vermieter und Mieter von einer Photovoltaikanlage profitieren. Was das Mieterstrommodell ist, wie es funktioniert, welche Möglichkeiten und Modelle es gibt sowie was für Vor- und Nachteile es hat, erfahren Sie in unserem Ratgeber. 

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Was ist das Mieterstrommodell und wie funktioniert es? 

Das Mieterstrommodell ermöglicht es Mietparteien, Strom direkt aus Solaranlagen zu beziehen, die auf dem Dach des Hauses oder naheliegenden Gebäuden wie Garagen installiert sind. Dabei muss der erzeugte Strom nicht erst ins öffentliche Netz eingespeist werden, sondern kann dank der Neuerungen des Solarpakets 1, unter dem Punkt der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, direkt an die Bewohner verkauft werden. 

Der Preis für den Solarstrom darf dabei nicht höher als 90% des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs sein.

Vermietende oder spezialisierte Drittanbieter organisieren die Stromversorgung und erhalten dafür staatliche Förderungen, wie den Mieterstromzuschlag, der den Mehraufwand für die lückenlose Stromversorgung abdecken soll. Der überschüssige eingespeiste Strom wird nach dem EEG vergütet. 

Die Vereinfachungen und Entbürokratisierung des Mieterstrommodells kamen mit dem kürzlich beschlossenen Solarpaket 1 der Bundesregierung. In diesem gibt es noch viele weitere Erleichterungen für Photovoltaikbesitzer, wie Vereinfachungen bei Balkonkraftwerken oder bei der Direktvermarktung des Solarstroms. 

Welche Mieterstrommoddelle gibt es? 

Mieterstrommodelle machen die Selbstnutzung im Gebäude und die lokale Vermarktung des Solarstroms einfacher. Dabei gibt es verschiedene Konzepte:

VariableEnergieversorger als Vermietendedirekte Vermarktung an die MietparteienDrittanbieter ist EnergieversorgerGenossenschafts-Modell
PV-BetreiberVermietende decken gesamten Strombedarf der MietparteienVermietende verkaufen Solarstrom direkt an die MietparteienDrittanbieter ist Betreiber der PhotovoltaikMietparteien pachten die PV-Anlage im Rahmen eines Mieterstromprojekts als Energiegenossenschaft
Vertrag mit Energie-versorgerVermietende kümmern sich um StromverträgeMietparteien decken den restlichen Strombedarf mit einem zweiten Stromvertrag bei einem EnergieversorgerDrittanbieter kümmert sich um die StromverträgeEnergiegenossenschaft schließt Stromverträge ab
Vorteilefür Mietparteien am attraktivsten, da sie die gleichen Rechte wie bei einem regulären Stromanbieter habenbequeme Variante für den Vermietendengeringerer Aufwand für VermietendeMietparteien können Solarstrom selbst nutzen oder einspeisen und Genossenschaften können bis zu 30 % der Umsätze der Photovoltaik erhalten ohne die Befreiung von Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer zu verlieren
Nachteilemehr Aufwand für die Vermietenden, da sie sich um Messstellen und Verträge mit dem Energieversorger kümmern müssenMietparteien müssen 2 Stromverträge habenGewinne müssen mit dem zusätzlichen Vertragspartner geteilt werdenGenossenschaft muss sich um die Organisation, den Betrieb, die Wartung , die Reinigung und die Abrechnung kümmern
Mieterstrom- zuschlagVermietende erhalten Mieterstromzuschlag für den MehraufwandMieterstromzuschlag entfällt für die VermietendenMieterstromzuschlag bleibt für Vermietende und Drittanbieter erhaltenMieterstromzuschlag entfällt für die Genossenschaft

Vermieter als Energieversorger

Die einfachste Variante der Mieterstrommodelle ist, wenn der Vermieter selbst als Betreiber der PV-Anlage und demnach als Energieversorger auftritt. Der Vermieter deckt den gesamten Strombedarf der Mietparteien, indem der Solarstrom direkt an sie weitergegeben und der restliche Strombedarf von einem externen Energieversorger geliefert wird. Der Vermieter kümmert sich dabei um alle Verträge, den Betrieb der Anlage sowie die Messungen und Abrechnungen. Für diesen Aufwand erhält er den Mieterstromzuschlag. 

Die Mietparteien haben einen Mieterstromvertrag mit dem Vermieter. In diesem gibt es einen Gesamtstrompreis für die gesamte Stromlieferung (Solar- und Netzstrom). 

Mieterstrommodell - Vermieter als Energieversorger

Direkte Vermarktung

Bei der direkten Vermarktung wird der Solarstrom von dem Vermieter direkt an die Mietparteien des Hauses verkauft. Die Mieter selbst decken den Rest ihres Strombedarfs mit einem separaten Vertrag bei einem Energieversorger. Diese Variante hat den Vorteil, dass der Vermieter sich um weniger kümmern muss. Dafür erhält er aber keinen Mieterstromzuschlag. 

Mieterstrommodell - direkte Vermarktung

Drittanbieter organisiert Stromversorgung

Engagiert der Vermieter einen Drittanbieter, kümmert sich dieser um die Verwaltung und Stromversorgung. Der Vermieter muss in diesem Fall nicht mehr die Vermarktung, Messung und Lieferung des Stroms übernehmen, was die Abwicklung vereinfacht. Seit der EEG-Novelle von 2021 erhalten Sie dafür trotzdem noch den Mieterstromzuschlag. Der einzige Nachteil, den der Vermieter in diesem Modell hat: Er muss alle Gewinne mit dem Drittanbieter teilen. 

Mieterstrommodell - Drittanbieter als Energieversorger

Genossenschafts-Modell

Beim Genossenschafts-Modell pachten die Mietparteien die PV-Anlage im Rahmen eines Mieterstromprojekts. Dafür gründen sie eine Energiegenossenschaft. Die Energiegenossenschaft kümmert sich um den Betrieb der Photovoltaik und die Verwaltung der Stromverträge. Der große Vorteil dabei ist, dass die Mietparteien den Solarstrom selbst nutzen oder einspeisen können

Außerdem können Genossenschaften bis zu 30% der Umsätze der Photovoltaik erhalten, ohne die Befreiung von Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer zu verlieren. Einen Mieterstromzuschlag gibt es in diesem Szenario jedoch nicht. 

Mieterstrommodell -  Genossenschaftsmodell

Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Vermieter zusammen mit den Mietparteien eine Energiegenossenschaft bilden.

Was ist der Mieterstromzuschlag und wie hoch ist er? 

Der Mieterstromzuschlag wurde 2017 eingeführt und ist eine staatliche Förderung für PV-Anlagen, die Strom für die Mieter eines Wohnhauses erzeugen. Der Betreiber der Photovoltaik, in der Regel der Vermieter, erhält einen Zuschlag pro Kilowattstunde (kWh) Solarstrom, die im Wohnhaus verbraucht wird. 

Die Höhe des Mieterstromzuschlags ist abhängig von der Größe der PV-Anlage und liegt unter der EEG Einspeisevergütung. Für PV-Anlagen, die bis Ende Juli 2024 in Betrieb genommen werden, gelten folgende Zuschläge:

Größe der PV-AnlageCent pro kWh
bis 10 kW2,64 Cent
bis 40 kW2,45 Cent
bis 100 kW1,65 Cent

Ab August 2024 werden die Fördersätze in halbjährlichen Abständen abgesenkt, bis das Ausbauziel von 215 Gigawatt für Solar bis 2030 in Deutschland erreicht ist. 

Mieterstrommodell: Beispielrechnung

Wir haben eine Beispielrechnung zum Mieterstromzuschlag erstellt, in dem der Vermieter der Energieversorger ist:

Auf einem Mehrfamilienhaus mit acht Parteien wird für rund 25.000 € eine 20 kWp Solaranlage installiert. Die Mieter haben einen Gesamtstrombedarf von 24.600 kWh im Jahr. Die PV-Anlage deckt 9.600 kWh davon. Den Solarstrom erhalten die Mieter etwa 10 bis 20% günstiger als Strom aus dem Netz. In unserem Beispiel gehen wir von einem Preis von 24 Cent/kWh aus. Der Vermieter verdient somit 2.304 € pro Jahr. 

Zusätzlich erhält der Vermieter den Mieterstromzuschlag pro an die Mieter verkaufte Kilowattstunde Strom. Dieser beträgt 2,45 Cent, was 235 € im Jahr entspricht. 

Die restlichen 10.400 kWh Solarstrom werden ins Netz eingespeist und mit der EEG Einspeisevergütung vergütet. Für Anlagen bis 40 kWp beträgt diese aktuell 7,03 Cent pro kWh, was 731 € im Jahr entspricht. 

Insgesamt erhält der Vermieter also 3.270 € für den erzeugten Solarstrom. Die Anschaffungskosten in Höhe von 25.000 € für die PV-Anlage rentieren sich so bereits nach sieben bis acht Jahren. Danach erzeugt die Photovoltaikanlage nur noch Gewinn. 

Mieterstrommodell - Beispiel

Welche Messkonzepte gibt es für Mieterstrom? 

Um den Mieterstrom korrekt zu messen, benötigen die Vermieter und Energieversorger genaue Messeinrichtungen. Diese ermitteln für jede Mietpartei individuell, wie viel Strom aus der PV-Anlage und wie viel aus dem Netz bezogen wurde. Ein Messkonzept bestimmt, wie der Strom gemessen, verteilt und abgerechnet wird. Beim Mieterstrom gibt es in der Regel drei verschiedene Messkonzepte: 

Mieterstrom mit physischem Summenzähler

Bei diesem Messkonzept ist der Vermieter der Energieversorger und liefert Solar- und Netzstrom. Es gibt einen zentralen physischen Summenzähler, der den gesamten Stromverbrauch der Mietparteien misst. Der erzeugte Solarstrom wird von einem anderen Erzeugungszähler erfasst. Sein Verbrauch wird in der Bilanzierung komplett an die Mieterstromkunden verrechnet. 

Mieter, die nicht am Mieterstrom teilnehmen, werden herausgerechnet. Ihr Verbrauch wird vom Summenzähler abgezogen. Der restliche Netzstrom im Summenzähler wird den Mieterstromkunden zugeordnet. 

Vorteil dieses Messkonzepts ist, dass die Mieter ihren Energieversorger ohne großen Aufwand frei wählen können. Selbst bei einem Versorgerwechsel muss keine neue Installation von Stromzählern durchgeführt, sondern nur die Zählerstände erfasst werden. 

Messkonzepte für Mieterstrom mit physischem Summenzähler

Mieterstrom mit virtuellen Summenzählern

Beim physischen Summenzählermodell kann nicht zugeordnet werden, wo der Solarstrom tatsächlich verbraucht wurde. Durch den Einsatz von intelligenten Stromzählern, sogenannten Smart Metern, wird dies geändert. Die Smart Meter ermitteln den verbrauchten Strom im Viertelstunden-Takt und können genau zuordnen, ob er aus der Photovoltaik oder dem Netz entnommen wurde.

Die Smart Meter bilden auf Grundlage der viertelstündigen Messungen ein virtuelles Lokationsbündel mit der Summe der Lastgänge. So kann genau bestimmt werden, wo welcher Strom verbraucht wurde. Die intelligenten Messsysteme sind zudem mit dem Internet verbunden und senden die Daten direkt an den Energieversorger. Dieser kann dann eine sehr genaue Abrechnung erstellen. 

Das Gesetz zum „Neustart der digitalen Energiewende“ greift ab 2025 und macht intelligente Messsysteme (Smart Meter) verpflichtend für alle Haushalte mit einem Stromverbrauch von über 6.000 kWh im Jahr oder einer PV-Anlage mit mehr als 7 kWp Leistung. 

Messkonzepte für Mieterstrom mit virtuellem Summenzähler

Mieterstrom mit doppelter Sammelschiene

Bei dem Messkonzept mit doppelter Sammelschiene wird der Stromverbrauch der Teilnehmer des Mieterstrommodells auf einer Sammelschiene gemessen. Die Nichtteilnehmer werden auf einer separaten Schiene gemessen, die nicht mit der PV-Anlage verbunden ist. Dieses Messkonzept ist zwar einfacher in der Abrechnung, dafür komplizierter und teurer, wenn ein Mieter sich später entscheidet, am Mieterstrom teilzunehmen oder aus diesem auszusteigen. In beiden Fällen muss ein Elektriker kommen und die Zähler neu anschließen. 

Messkonzepte für Mieterstrom mit doppelter Sammelschiene

Was sind die Vorteile von Mieterstrom? 

Mieterstrom bietet mehrere Vorteile: Zum einen ist er günstig für Mieter, da er von selbst erzeugtem Solarstrom kommt und daher nicht die regulären Netzentgelte, Steuern und Abgaben beinhaltet. Zum anderen steigert er die Attraktivität von Immobilien für umweltbewusste Mieter und bringt Vermietern höhere Einnahmen durch den selbst produzierten Strom. Außerdem ist Mieterstrom klimafreundlich und die Stromversorgung ist selbst bei Ausfall der PV-Anlage über das normale Netz gewährleistet.

Wie wird Mieterstrom steuerlich behandelt? 

Für steuerpflichtige Mieterstromanbieter, insbesondere Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften, gibt es steuerliche Besonderheiten und Entlastungen beim Mieterstrom. Diese gibt es seit dem Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes am 27.03.2024. Folgendes gilt für Steuerpflichtige:

  • Wohnungsunternehmen dürfen bis zu 20% aller Einnahmen aus dem Mieterstrom erzielen, ohne dass sie gewerbesteuerpflichtig werden.
  • Wohnungsgenossenschaften dürfen bis zu 3% aller Einnahmen aus dem Mieterstrom erzielen, ohne dass sie gewerbesteuerpflichtig werden.

Zusätzlich gibt es noch eine Bagatellgrenze. Diese beträgt bis zu 5% der Einnahmen, die durch die Lieferung von konventionellem Strom erzielt werden dürfen, ohne die Gewerbesteuerprivilegien zu verlieren.

Das Gewerbesteuerprivileg bezeichnet die Möglichkeit für Vermieter, von der Gewerbesteuer befreit zu werden oder von einer höheren Freigrenze zu profitieren, wenn sie Wohnraum vermieten. Im Kontext von Mieterstrom bedeutet das, dass steuerpflichtige Wohnungsunternehmen und steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften eine höhere Einnahmegrenze aus Mieterstrom haben können, ohne Gewerbesteuer zahlen zu müssen. 

Für welche Gebäude ist das Mieterstrommodell relevant? 

Mieterstrommodelle sind insbesondere für Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten relevant. Die Anschaffungskosten der PV-Anlage und die Kosten für den Verwaltungsaufwand lohnen sich nämlich nur, wenn ein ausreichender Strombedarf gedeckt werden kann. Dies geht natürlich nur, wenn die verfügbare Dachfläche des Wohnhauses auch groß genug und geeignet ist. Am besten für Photovoltaik ist eine direkte Südausrichtung oder eine Ausrichtung nach Ost-West. 

Zur Größe der Berechnung der Dachfläche können Sie davon ausgehen, dass 10 m² für rund 1 kWp PV-Leistung reichen. Bei einem 10-Parteien-Haus mit einem jährlichen Stromverbrauch von etwa 28.000 kWh ist mindestens eine 30 kWp Photovoltaikanlage notwendig, um diesen zu decken. Das entspricht einer Dachfläche von 300 m². 

Weil die Dachfläche auf Wohnhäusern mit vielen Parteien häufig nicht ausreicht, gibt es nun neue Regelungen. Mit Beschluss des Solarpakets 1 im Mai 2024, dürfen auch Nebengebäude wie Garagen für die Stromerzeugung genutzt werden. So werden Mieterstrommodelle für viele Häuser relevant. 

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